Comment mesurer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Mesurer la rentabilité d’un investissement locatif peut s’avérer difficile. En règle générale ce genre de mesures doit vous donner une idée de la rentabilité de votre investissement immobilier. Plusieurs méthodes de calcul sont disponibles, les plus faciles étant les moins représentatives de la réalité mais permettant néanmoins de comparer rapidement deux investissement.

La rentabilité locative brute

La rentabilité locative brute est la méthode utilisée par les agents immobiliers. Des trois méthodes présentés ici, c’est probablement la méthode la plus simple mais pas forcément la plus précise. Pourquoi cette méthode est-elle imprécise ? Tout simplement parce qu’elle ne tient pas compte de nombreux facteurs qui vont influencer la rentabilité du bien immobilier tel que :

• Les frais lors de l’acquisition du bien
• Les impôts et charges
• Les taux d’intérêts du (des) prêt(s) servant à financer le bien
• Les pertes de revenu lorsque le logement est vacant
• La plus value (ou non) lors de la revente du bien
• Les frais divers (entretien…)

Cette méthode de calcul de la rentabilité d’un investissement locatif à néanmoins l’avantage d’être facilement compréhensible. Pour la calculer, il suffit de diviser le montant total annuel des loyers perçus par le prix d’acquisition de votre bien locatif et de multiplier le tout par 100.

La rentabilité locative net

La rentabilité nette est juste un tout petit peu plus compliquée que le calcul de la rentabilité brute. Afin de calculer le taux de rentabilité net d’un investissement locatif, il suffit d’imputer les charges annuelles non récupérables ainsi que les frais de gestions et la taxe foncière du revenu annuel engendré par le bien (les loyers).

La rentabilité « net-net »

La rentabilité « net-net » tient compte de l’impôt sur le revenu. Cette étape peut s’avérer crucial pour l’investisseur puisque le taux d’imposition auquel l’investisseur sera soumis pourra faire pencher la balance de manière non négligeable d’un coté comme de l’autre. En effet, les nombreuses lois de défiscalisations disponibles aujourd’hui permette, ou non, de réduire le montant des impôts sur le revenu dû par l'investisseur en fin d’année.

La rentabilité financière

Ce mode de calcul permet de tenir compte du fait qu’un investissement immobilier, à but locatif ou non, prend généralement de la valeur avec le temps. Il permet d’intégrer la valeur de la plus value engendré par l’évolution du marché immobilier. D’autres données sont également intégrées à ce calcul tel que le coût du financement.

La rentabilité interne

Une dernière méthode de calcul permet de connaitre le taux de rentabilité d’un investissement locatif : le taux de rentabilité interne. Cette méthode de calcul est bien plus difficile à utiliser que les autres méthodes de calcul mais c’est également la méthode de calcul la plus représentative de la réalité. Elle est le plus souvent utilisée par des logiciels de simulation d’investissement immobilier.